Haalbaarheid tijdelijke huisvesting Station Zuid aan Ringbaan Noord

Aanleiding

"Station Zuid" is de dansvoorziening van het Zuiden. In 2005 hebben wij met succes het Rijk weten te overtuigen om een nieuwe dansvoorziening voor het zuidelijk deel van Nederland, Limburg, Noord-Brabant en Zeeland in Tilburg te vestigen. Intussen heeft Station Zuid een positie verworven en is duidelijk dat het Rijk Station Zuid heeft opgenomen in de culturele basisinfrastructuur van Nederland voor de periode t/m 2012. Daarnaast heeft de provincie ook haar financiële ondersteuning gecontinueerd (en gedeeltelijk verhoogd). De voorwaarde die verbonden is aan de vestiging in Tilburg is dat de gemeente voor een groot gedeelte de huisvesting waarborgt, deels door financiën, maar vooral door het scheppen van goede huisvestingsmogelijkheden.
De vestiging van de dansvoorziening in Tilburg geeft een belangrijke spin-off voor het culturele veld in Tilburg. Niet voor niets kunnen instelling en gezelschappen zich nu verbinden aan Tilburg als Dansstad.

Noodzaak tijdelijke huisvesting

Ons doel is om Station Zuid te huisvesten in het cultuur cluster in de Spoorzone. Tot op heden heeft Station Zuid op diverse locaties haar ruimtebehoefte ingevuld. Echter dit op projectbasis huren wordt steeds meer onwerkbaar en werkt averechts op de gewenste ontwikkeling en belemmert de gewenste groei en uitbouw van Station Zuid. De definitieve huisvesting in de Spoorzone is niet voor 2013 te verwachten. Daarbij komt ook nog dat de huidige gedeeltelijke huisvesting in Factorium in 2010 ontruimd moet zijn (om plaats te maken voor het archief en andere onderdelen van Museum In Bedrijf).

Het "Remmerspand" aan Ringbaan Noord als tijdelijke locatie

De zoektocht naar geschikte tijdelijke huisvesting loopt intussen al vanaf 2005. Het ‘Remmers’pand is, na het vervallen van de claim voor de Hall of Fame, het eerste pand dat qua ruimte in m2 en hoogte(!) voldoet. Het Remmerspand is destijds aangekocht voor de ontwikkeling van een bedrijfsverzamelgebouw. In het collegeprogramma hebben we aangegeven het Remmerspand te willen ontwikkelen als bedrijfsverzamelgebouw voor starters. Vestiging van Station Zuid op de locatie verdringt deze ambitie niet maar plaatst deze wel verder in de tijd, wat overigens de ruimte biedt om zorgvuldig de gewenste ontwikkeling voor het gebied en de locatie uit te werken. Daarnaast is de tijdelijke huisvesting van Station Zuid gericht op één pand op de locatie. Het andere pand kan al wel eerder herontwikkeld wordt tot een bedrijfsverzamelgebouw.

Verkenning naar de haalbaarheid

Voor het onderzoek naar de haalbaarheid van de vestiging Station Zuid aan de Ringbaan Noord heeft Station Zuid "B-architecten" gevraagd om een verkenning te doen. Uit hun onderzoek blijkt dat de gewenste functies voor Station Zuid inderdaad in het Remmerspand ingepast kunnen worden. Er zijn grofweg 2 categorieën noodzakelijke werken:
1. Verbeteren casco, incl. warmte en geluidsisolatie en W-E voorzieningen.
2. Specifieke voorzieningen voor Station Zuid.
De kosten voor het casco zijn aanzienlijk. Dit is alleen realistisch als deze werken in verhouding tot de levensduur doorberekend kunnen worden in de huur.
De specifieke voorzieningen voor Station Zuid zijn voor 2/3 deel herbruikbaar bij de definitieve huisvesting (gordijnen, meubilair, lichtarmaturen etc).

Beschikbare middelen

Wij hebben bij de besluitvorming over de vestiging van de dansvoorziening in Tilburg in 2005 een eenmalig bedrag gereserveerd voor de huisvesting. Station Zuid heeft in de voorbije jaren ook een bedrag gereserveerd. Daarnaast zijn bijdragen vanuit fondsen en sponsoring mogelijk, maar deze moeten beperkt worden ingeschat omdat het gaat over tijdelijke huisvesting.
Tot en met 2008 hebben wij Station Zuid subsidie verleend voor de jaarlijkse huisvestingslasten. In de nieuwe afspraken met het rijk zijn deze anders vormgegeven. De gemeente heeft nog wel een betrokkenheid maar voor een veel kleiner deel. Daarmee heeft Station Zuid meer de mogelijkheden gekregen om zelf de ruimte in de exploitatie voor huisvestingskosten te bepalen.

Benodigde middelen

De raming van B-architecten voor het verbeteren van het casco komt uit op zo'n 1 miljoen euro in de minimumvariant, dit is excl. BTW, erelonen, projectleiding en andere toeslagen. Het totaal benodigde investeringskrediet wordt inclusief BTW en de genoemde toeslagen ingeschat op 1,6 miljoen euro. De raming van B-architecten voor de specifieke voorzieningen voor Station Zuid komt uit op 800.000 euro in de minimumvariant, excl. BTW, erelonen, projectleiding en andere toeslagen.

Conclusies

De insteek is dat de specifieke voorzieningen voor Station Zuid door "bijdragen ineens" bekostigd worden door het inzetten van de gereserveerde bijdragen en door het aantrekken van fondsen. De beschikbare middelen zijn dus taakstellend. Het inzetten van deze middelen, die in wezen voor de definitieve huisvesting gereserveerd waren, is acceptabel omdat de voorzieningen voor 2/3 herbruikbaar zijn in de definitieve huisvesting.

De totale huur die ontstaat na doorberekening van de benodigde investering voor het verbeteren van het casco komt uit op zo’n 140.000 euro per jaar (excl. BTW); zo’n 75 euro per m2.
De overige huisvestingslasten zijn geraamd op zo'n 20.000 euro per jaar:
- Energie: 9000 euro per jaar
- Water: 500 euro per jaar
- Electra: 3000 euro per jaar
- Belasting/verzekering: 7500 euro per jaar
Overigens zijn deze lasten wel gebaseerd op de voorgestelde isolatiemaatregelen die bij het verbeteren van het casco plaatsvinden. Zonder deze maatregelen zouden de huisvestingslasten zo´n 40.000 euro hoger liggen.

Station Zuid heeft aangegeven zich in te spannen om de ruimte voor deze huisvestingslasten in haar exploitatie te vinden. De huurprijs van 75 euro per m2 is een redelijke prijs; ook later in de Spoorzone moet minimaal op een dergelijke prijs gerekend gaan worden. Uiteraard gaat Station Zuid op zoek naar aanvullende financiële middelen dan wel medegebruikers. Wellicht kan Station Zuid de functie van Makershuis Oost omarmen. Station Zuid huurt daar nu ruimte en wellicht zou de situatie omgedraaid kunnen worden. Of wij dit wenselijk vinden dan wel of het noodzakelijk is, moeten we in de verdere uitwerking nader bestuderen.

We kunnen gelet op het bovenstaande concluderen dat in principe voldoende waarborgen aanwezig zijn voor wat betreft de tijdelijke huisvesting van Station Zuid om het plan verder uit te werken. Het bovenstaande impliceert echter wel dat na vertrek van Station Zuid het pand in exploitatie blijft tegen de genoemde huurprijs. Hierom is globaal verkend in hoeverre de aanpassingen aan het casco in lijn liggen met de toekomstige bestemming als bedrijfsverzamelgebouw.

Toekomstige situatie als Bedrijfsverzamelgebouw na vertrek van Station Zuid.

B-architecten stelt voor om het casco zodanig aan te passen dat er na vertrek van Station Zuid vier units resteren. Deze units zijn groot. Dit heeft te maken met de fysieke structuur van het gebouw. Deze units zijn daarmee geschikt voor een beperkte doelgroep die gericht is op logistiek/opslag, ambachtelijk werk, offset en dergelijke. Een goede verkenning naar de vraag van dergelijke units ontbreekt momenteel, maar in de periode van de 5 jaar van tijdelijk huisvesting kan dit wel nader verkend worden.

Op het moment dat de units gehuurd worden door ambachtelijke bedrijfjes zijn de aangebrachte voorzieningen (isolatie) zeker een pluspunt. Voor opslag/logistiek is dat minder relevant. Het blijft overigens zo dat de aanpassing niet verder gaat dan het casco. Er zijn nog aanvullende voorzieningen nodig. Elke unit moet dan voorzien zijn van een natte cel, toilet/douche/kitchenette en kantoortje. Deze mogen ook gezamenlijk gebruikt worden maar dan moeten deze bereikbaar zijn vanuit elke unit afzonderlijk.

Risico's en perspectieven

De m2prijs is een redelijk prijs, aan de bovenkant van de markt dus minder geschikt voor startende ondernemers maar voor doorstarters. Door de grootte van de units is de totale huurprijs dan weer wel fors te noemen.
Aangezien daarmee de prijs aan de bovenkant van de markt zit, zal het huurrisico redelijk hoog zijn, dus aanvangsverliezen en huurderving zijn te verwachten, wat de huurprijs weer hoger maakt. Ook hier geldt we 5 jaar de tijd hebben om ons hierop voor te bereiden en potentiële kandidaten vooraf kunnen werven om daarmee bijvoorbeeld de aanvangsverliezen in ieder geval te reduceren.

Relevant voor de toekomst is ook dat de locatie aantrekkelijk is. Deze zal ook over 5 jaar nog steeds veel potentie hebben, op de locatie alleen of in het perspectief van de totale gebiedsontwikkeling.
Hiervoor geldt wederom dat de periode van de tijdelijke huisvesting van Station Zuid gebruikt kan en
moet worden om de totale ontwikkeling van de locatie uit te werken. Hierbij nemen we dan ook de
herontwikkeling van het tweede gebouw op de locatie mee dat niet door Station Zuid in gebruik wordt
genomen. Daarmee ontstaan in feite een fasegewijze invulling van de totale locatie als
bedrijfsverzamelomgeving.

Overwegingen

1. Station Zuid maakt onderdeel uit van de culturele basisinfrastructuur in Nederland en heeft daarmee een belangrijke spin off in Tilburg.
2. De gemeente heeft zich verplicht om Station Zuid te faciliteren in de huisvesting.
3. Het ‘Remmerspand’ biedt een unieke kans, de enige kans, om Station Zuid in een goede tijdelijk huisvesting te faciliteren.
4. Door reeds op korte termijn te investeren geven wij invulling aan de wens van de gemeenteraad om anticyclisch te reageren op het huidige economisch tij.
5. In principe zijn de middelen voor de specifieke voorzieningen voor Station Zuid voor handen en spant Station Zuid zich in om in haar exploitatie de benodigde middelen voor de huisvesting vrij te maken.
6. Er is zekerheid dat de huisvesting van Station Zuid tijdelijk is waarmee het gebouw weer vrij komt als bedrijfsverzamelgebouw.
7. De investeringen worden op een duurzame manier opgepakt, het gaat om maatregelen waarmee ook nadrukkelijk energie bespaard wordt en de tijdelijke voorzieningen zijn voor 2/3 deel te hergebruiken bij de definitieve huisvesting.
8. De aanpassingen aan het casco zijn in hun basis ook zinvol voor de toekomstige invulling van het pand als bedrijfsverzamelgebouw.
9. in de periode van de tijdelijke huisvesting kan de verdere gebiedsontwikkeling en invulling van de locatie verder vorm krijgen. Daarmee ontstaat een fasegewijze ontwikkeling van de Remmerslocatie.

Planning

De bedoeling is dat zo spoedig mogelijk het plan uitgewerkt wordt en dat nog in de loop van 2009 de uitvoering gestart kan worden, zodat Station Zuid nog in de loop van 2009 haar intrek in het pand kan nemen.

Financiële paragraaf

Het idee is dat de specifieke voorzieningen (€ 800.000,- exclusief BTW en toeslagen) voor Station Zuid ook door Station Zuid uitgewerkt en uitgevoerd worden. Wij hebben nog 417.000 euro gereserveerd staan voor de huisvesting van dansvoorziening Station Zuid in Tilburg (Besluit 24 mei 2005 nr. 25 en Besluit 22 november 2005, nr.22). Deze middelen kunnen we op basis van het uitgewerkte plan hiervoor inzetten. Voor de resterende kosten moet Station Zuid de benodigde financiële middelen inzetten dan wel aantrekken via fondsen of sponsoring.

Voor de investering aan het casco verzoeken we de raad bij het eindejaarbericht om voor 1,6 miljoen euro incl. BTW een investeringskrediet ter beschikking te stellen. De kapitaallasten van deze investering zullen de eerste vijf jaar afgedekt worden door huuropbrengsten van Station Zuid. Voor de resterende periode werken we een plan uit om het pand in te zetten als bedrijfsverzamelgebouw, dan wel een plan voor het gebied waar een bedrijfsverzamelgebouw tot stand komt en waarvoor de gemeente gecompenseerd wordt voor het restant van de investering.

Alles is erop gericht om te voorkomen dat er een onrendabele investering in ons vastgoed komt. Het betreft hier tijdelijke huisvesting voor Station Zuid. Voor de periode dat Station Zuid huurder is garandeert zij ook de huur. Daarna gaat Station Zuid over naar de Spoorzone.
Na de huur door Station Zuid moet de huur opgebracht worden als bedrijfsverzamelgebouw. Juist hiervoor is de haalbaarheidsverkenning gedaan en moet het haalbaar zijn om de huur na het verlaten van het pand door Station Zuid als bedrijfsverzamelgebouw op te laten brengen. Of Vastgoed dan verhuurder is of dat het gebouw dan weer verkocht moet worden, moeten we nader bepalen in de periode dat Station Zuid er gehuisvest is.
Het nu voorgestelde besluit is een besluit om e.e.a. verder uit te werken.

Op basis van het uitgewerkte plan nemen we later in 2009 een definitief besluit over de realisatie door een afzonderlijk collegebesluit. Hierbij geldt de voorwaarde dat Station Zuid tegen die tijd ook aantoont dat zij de gevraagde bijdrage voor de investering en de gevraagde huur kan opbrengen. Hierbij gaan we nog verkennen in hoeverre er nog bijdragen van bijvoorbeeld de provincie of andere partijen zijn te verwachten, dit met oog op de toekomstig functie als bedrijfsverzamelgebouw, de huisvesting van Station Zuid of de te treffen energiemaatregelen.

De kosten voor de uitwerking van het plan zijn opgenomen in de genoemde investeringsbijdragen. Vooruitlopende op de besluitvorming van de raad over het investeringskrediet en het definitieve collegebesluit over de realisatie spreken we het gereserveerde bedrag voor de huisvesting van Station Zuid (de eerder genoemde 417.000 euro) voorlopig aan om de planontwikkelingskosten voorafgaand voor de uitwerking het plan te dekken.

Afstemming

De voorbereiding van deze verkenning naar de haalbaarheid heeft uiteraard in nauwe samenwerking met Station Zuid plaats gevonden.

Besluit

Het college besluit:
1. Het ontwerp besluit te nemen om:
a. Het plan voor de tijdelijke huisvesting van Station Zuid in het zogenaamde Remmerspand aan Ringbaan Noord verder te laten uitwerken en de hiervoor te maken kosten te dekken uit de middelen die voor de huisvesting van Station Zuid reeds gereserveerd zijn.
b. Aan de raad bij het eindejaarsbericht 2008 het voorstel te doen om een investeringskrediet van 1,6 miljoen euro ter beschikking te stellen voor de verbetering van het casco van het Remmerspand aan de Ringbaan Noord ten behoeve van de tijdelijke huisvesting van Station Zuid.
c. Op basis van het uitgewerkte plan later in 2009 een definitief besluit te nemen over de realisatie waarbij de voorwaarde geldt dat Station Zuid tegen die tijd ook aantoont dat zij de gevraagde bijdrage voor de investering en de gevraagde huur kan opbrengen.
2. Het onder 1. genoemde ontwerpbesluit via een raadsnotitie (voorhang) aan de raadscommissie Maatschappij aan te bieden met het verzoek dit te bespreken en haar opmerkingen aan het college kenbaar te maken.
3. Een definitief besluit te nemen aan de hand van de terugkoppeling van de bespreking van het onder 4. genoemde ontwerpbesluit in de raadscommissie.

	terug naar nieuwe huisvesting